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今天向大家推荐我们的深圳号：大胡子看深圳

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上周我们写了东莞房价开始有下跌趋势，而在湾区的另一个城市，佛山却大有房价上涨的势头，湾区两个优质城市，一个上涨一个下跌，到底是怎么回事，湾区第三城之城，有结果了?

不妨看看大胡子看深圳的分析报告。

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同一个湾区，不同的命运。

这就是当下湾区各个城市楼市走向的最好概括。

从去年到现在，由于整个大湾区的调控力度极不均衡，导致各个城市的楼市热度也是高度分散。

因此一个略显诡异的现象出现了：有的城市房价在跌，有的城市的楼市却正火热。

在这其中，对比最强烈的就是佛山和东莞。

先看看东莞，上一周，我们就写了一篇文章，提到东莞现在的房价已经在下跌。(点击查看全文)

刚刚过去的5月，又出了最新数据：

东莞5月份新房签约均价跌到24300元/㎡，而4月份的新房签约价为24700元/㎡，新房的成交价进一步下跌。

成交方面，东莞5月份新房成交了3620套，环比上个月增加了36%，但同比去年的4450套，下降了20%。

在新房成交上环比上个月东莞有恢复，但成交回升和总体的供应的回升关系更大，因为东莞上个月的新房供应只有2380套，而5月的供应则有4903套。

在更能表现市场热度的二手房市场，东莞4月份二手住宅网签约1773套，同比减少39%，环比3月的成交量减少了9.5%。

5月过去了，东莞的跌势还没刹住车。

与东莞楼市步入低谷相比，另一边，佛山正火热。

5月份，佛山新房网签11561套，环比上涨了25.09%，

而在4月份中国指数研究院公布的数据中，佛山的环比涨幅达到1.04%，在百城房价数据环比涨幅排名前三。

图源：湾区壹地产

量价齐升的行情，造就了火热的楼市。

而且不止是成交和房价双双上涨，佛山的地价也创了新高。

4月份，华润在佛山的陈村新城拿下一个地块，折合楼面价达到22330元/㎡，这个价格打破了此前佛山的楼面价记录，佛山新地王诞生。

佛山上一个地王是当代置业拿下的一块金沙洲的地块，楼面价达到20013元/㎡。这块地王诞生的时间仅仅是在新地王产生前的3月份。

图源：房天下佛山

也就是说，短短两个月时间，佛山两次刷新地王价，简直是疯了。

土拍是楼市热度的重要风向标，没有楼市的热度助推，房企不会热衷于高价拿地，而面粉不断涨价，面包的价格自然也会顺势上涨。

从这一点看，佛山的房价显然还有上涨空间。

此一时彼一时，湾区内的板块轮动，就是轮流坐庄，看谁能涨。

东莞下跌、佛山上涨的现象背后，其实是因为当下的湾区，坐庄的城市轮到了佛山。

东莞的老大哥是深圳，上一年东莞跟着深圳，吃了一波牛市红利，现在随着调控深入，顺势也跟着深圳躺平。

佛山楼市看广州，反应相比东莞滞后了一些，随着深圳、东莞和广州楼市相继被打压，今年才开始火爆。

虽然时间点错开了，但非常有意思的一点是：现在的佛山，像极了上一年的东莞。

总结一下，佛山和东莞相似的点主要有3个。

第一，上涨速度在城市间名列前茅。

前文已经提到，佛山4月份的环比涨幅在百城中位列前三，和佛山相比，上一年东莞的房价上涨速度有过之无不及。

2020年东莞的二手房价涨幅速度排在全国第一，达到47.11%。

第二，土拍市场都非常火热。

佛山两个月内两次刷新地王纪录，而上一年的东莞的土拍市场也打足鸡血。

根据东莞合富研究院数据显示，2020年全年东莞商住房土拍揽金约621亿元，同比大幅上涨了66%，创下历年新高。

即便没有新地王产生，但2020年结束后回头看数据，会发现东莞楼面价前十位的地块中有6个地块是在2020年中成交的。

图源：金信联行

第三个共同点，内部板块结构有明显的分化。

去年，虽然东莞全线上涨，但各区之间涨幅差异很大，其中领涨的板块是城区、松山湖片区以及滨海片区，三个板块的涨幅在30%以上，远高于其他板块。

图源：合富大数据

佛山当下各个板块也有很明显的分化。

根据房价行情网的数据，今年第一季度，整个佛山的新建住宅环比都在上涨，环比上涨幅度为2.86%，但5个区中，真正领涨的只有临广的南海和顺德。

以东莞过去一年的经验来看，楼市分化的时代，最能涨的板块往往就是萧条期价格最稳的板块。

东莞如此，广州如此、深圳也是如此，佛山自然也不会有例外。

顺德和南海，无论是从经济实力、地理位置还是楼市规律的角度看，都将会成为佛山最好的楼市板块。

楼市热不热是一时的，但城市的发展潜力和基本面是长久的。

这些年，在大湾区内，一个很著名的论调就是：佛山会被东莞超越。

我们先放下现在两座城市的市场热度差异，用发展的眼光去看这两座城市，真的是这样吗?

最新的七普数据中，东莞的人口数量虽然依旧高于佛山，但是过去十年的人口增长率佛山已经达到32.03%，而东莞只有27.33%。

东莞的人口增长速度显然不如佛山。

此外，在受教育程度的数据方面，佛山每10万人口中拥有大学教育程度人口达到16143人，比2010年的数据增长了6674人。东莞只有13241人，相比2010年增长人数也不如佛山，只有6138人。

再看另一个数据，佛山15岁及以上人口平均受教育年限为10.49年，东莞只有10.41年，和2010年相比，佛山的受教育年限已经超越了东莞。

佛山的受教育年限增长了0.74，东莞只增长了0.59。

很明显，佛山当下人口的受教育程度也高于东莞。

在最关键的经济数据方面，2020年佛山的GDP继续力压东莞，东莞冲击万亿GDP目标失败，在增速上，东莞只有1.1%，低于佛山的1.6%。

看来东莞经济的上涨势头没有大家想的那么强势，佛山也没有大家想的那么不堪。东莞超越佛山的论调被啪啪打了脸。

不可否认，靠近深圳的东莞，有深圳的产业承接，有大量深圳的投资，倚靠深圳的东莞，在城市经济转型上优势比佛山更大。

但当一个城市倚靠另一个城市的时候，不仅是优点，就连缺点都会同质化，这就是所谓的路径依赖。

东莞选择了全面深圳化，但东莞没有深圳的实力，最后的结果很可能就是收益达不到预想，成本和代价自己反倒承担不起了，东莞现在的房价就是一个典型。

无论如何，就如大胡子李老师一直强调的，现在东莞的房价已经在高位，相比之下，如果当下要买房投资，尚处于上涨初期的佛山是更好的选择。

至于佛山和东莞的城市之争，只能说博弈还未结束，鹿死谁手尚未可知，东莞想要超越佛山，并不那么容易。