导读 如果您拥有或租赁，购买或出售，或者仍然坐在场外等待加入游戏并不重要。几乎每个人都想知道房地产市场正在发生什么。因为它是一个移动的目

如果您拥有或租赁，购买或出售，或者仍然坐在场外等待加入游戏并不重要。几乎每个人都想知道房地产市场正在发生什么。

因为它是一个移动的目标。虽然价格暴跌对买家来说可能是一个福音，但他们可能会让卖家陷入恐慌之中 - 在最糟糕的情况下，会让世界陷入衰退，就像十年前房地产泡沫破裂时所看到的那样。与此同时，市场缺乏新住房可能导致买家和租房者价格飙升。

根据哈佛大学联合住房研究中心最近发布的年度国家住房报告，目前缺乏新建筑正在加剧全国住房短缺并导致价格上涨。Daniel McCue“主要的收获是住房市场强劲，”该中心的高级研究员说。但“住房短缺带来了几年低水平的住宅建设。这导致竞争加剧，推高了房价。而且导致[缺乏]住房负担能力。”

住房拥有率再次上升

在过去两年中，房屋所有权再次上升，2018年美国家庭达到64.4%。房价比上一年上涨0.5%，导致另外160万户家庭关闭房产。

那是个好消息。在金融危机期间，房屋所有权率大幅下降，因为大量丧失抵押品赎回权席卷全国。根据McCue的说法，现在它已经恢复到1985年到1995年的状态。

“住房拥有率下降了很多，”他说。“因此[对许多买家而言]终于有了赚钱和收入来实现这一目标。”这次爆发主要归功于更多的千禧一代和年轻的X世代充斥市场。2016年至2018年，其中110万件房产关闭。

“你有一大群年轻人变老，达到他们结婚，生孩子，并达到首次置业的首要购房者[点]，”McCue说。尽管该国许多地区的房价创历史新高且抵押贷款利率上升，但房屋所有权的增长仍然存在。

报告显示，经过通货膨胀调整后，2012年每月家庭住房支付中位数仅为1,176美元。但仅仅六年之后，它已经上涨了近51%，达到每月1,775美元。

Danielle Halerealtor.com®的首席经济学家说：“尽管买家所面临的所有负担能力挑战，房屋所有权正在上升这一事实反映了房屋所有权对美国梦的重要性。”

2.很少有人在租房

简单数学：如果房主数量上升，则意味着租房者数量正在下降。从2017年到2018年，租用屋顶的家庭数量下降了110,000，降至4320万。这与过去12年形成鲜明对比，当时租户数量每年增加近850,000户。

租金上涨，2018年每年上涨3.6%，而2017年为3.8%，可能与此有关。

“租金很高而且还在上升，”黑尔说。但是房屋所有权往往更多是固定成本，因为人们知道他们的每月抵押贷款将是什么。“租房者倾向于将更多的收入用于住房，而不是房主。”

但这是另一个转变：租房者越来越富裕。其中约四分之一的家庭收入为75,000美元或更多。这意味着许多人选择不成为房主，即使他们有能力这样做。

但是，更多的中产阶级租房者，每年收入在45,000美元到75,000美元之间，正在成为负担沉重的代价。根据McCue的说法，这些人的收入超过其收入的30%(被认为是最大的人应支付住房费用)的比例从2001年的13%上升到2018年的25%。

3.新房建设速度正在放缓

即使有潜在买家的需求创纪录，2018年房屋建筑的房价也有所放缓。是的，从2017年到2018年，新建住宅的数量增加了2.8%，达到118万套，但这个增长率实际上是最低的。 2012年，大萧条的复苏开始了。

“我们已经进入复苏的八年了，而且我们仍然只有75%回到正常的房屋建设率，”McCue说。

他将缺乏建筑物归咎于提高土地价格，繁琐的地方法规以及建筑劳动力短缺，这使得建筑物变得更加困难和昂贵。

尽管如此，该国某些地区的建筑比其他地区更为普遍。例如，在人口增长的西部地区，住房建设开工率增长了7%，在南部地区，住房建设开工率增加了5%，而土地更加充裕和便宜。但是在昂贵的东北部地区，他们的土地价格下跌了不到1%，那里没有足够的土地可供建设，而在中西部则下降了4%。

“其中一些只是人们移动的反映，”黑尔说。

房屋越来越大，价格越来越便宜

大多数首次购买者不希望 - 也买不起 - 超大型。他们正在寻求更小，更实惠的单户住宅。但建设者并没有把它们搞砸。

据报道，仅有22%的单户住宅的面积不足1800平方英尺。这与1999年至2011年的32%相比。

这是因为建立更大，更豪华的住宅并以更高的价格出售它们更有利可图。

“建筑商很难建造适中的，更实惠的房屋，”McCue说。但“这些[家园]的需求量很大。”

5.房屋销售正在下滑

房屋供应不足，价格上涨以及激烈的竞争可能是房屋销售数量下降的原因。经过多年白热化，疯狂的房地产市场，2018年有530万现有(即以前住过的)住宅被售出。这与2017年的550万相比。

“房屋销售下降主要是在2018年底，当时抵押贷款利率上升，”McCue说。即使是最微小的加息也可以为每月的抵押贷款支付增加相当多的钱。

但现在有更多可供出售的房屋，即使它们往往更昂贵的一面。Hale说，售价低于20万美元的待售房屋数量已经下降，而更多的房产价格将达到75万美元或更高。

“库存增幅最大的是昂贵的待售房屋，需求量最低，”她说。

6.房价增长也在放缓

买家不应该太兴奋。房价没有下降 - 它们只是没有以如此快的速度增长。根据S&P / Case-Shiller全国房价指数，房价升值从2018年初的6.5%上升至年底的4.6%。

根据realtor.com的数据，房屋中位数价格中位数为310,000美元。

“许多地区的房价涨得如此之高，以至于继续以他们的利率上涨是不可持续的，”McCue说。“在过去五年中，房价远远超过收入增长。”